Compra de
Vivienda Trámites previos: el documento privado
En la compraventa de vivienda es
frecuente que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura
pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador.
Este contrato no tiene que existir necesariamente, no es
obligatorio, aunque en el supuesto de que venda un promotor se firma
prácticamente en todos los casos, y entre particulares es también
muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades.
Tenga en cuenta que la Ley considera
el documento privado como un modo perfectamente válido de otorgar un
negocio, lo que significa que si usted firma un documento de esta
clase, estará obligado jurídicamente en todo su contenido y deberá
pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro
está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. Pero no podrá
eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que
pactó.
De ahí la importancia de asesorarse
convenientemente antes de otorgar un documento de esta naturaleza.
El Notario no interviene en la formalización de los mismos, pero,
antes de que lo firme, le puede informar de su contenido y
resolverle las dudas que pueda tener, y todo ello con carácter
gratuíto. Un consejo que le dará cualquier Notario es que no firme
nada que no entienda suficientemente, o de lo que no esté plenamente
convencido.
No es posible en este reducido
espacio comentar todos los aspectos del documento privado de
compraventa, pero sí remarcar algunas cuestiones que debería de
tener en cuenta antes de estampar su firma en uno de ellos:
a) Quién firma por la parte
vendedora: Cuando vende un promotor no suele ser un aspecto
problemático, normalmente es el administrador o el apoderado de la
sociedad, pero si es un negocio entre particulares, el documento ha
de ser firmado por todos los propietarios, por sí, o a través de
personas suficientemente facultadas. Si una vivienda es ganancial,
habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo
si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), pero
es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor. Si el
vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme
este documento, el apoderado deberá de presentar la copia autorizada
notarial, es decir, el original firmado por el Notario, no una mera
fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta, por lo que es
conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el
apoderado está autorizado para formalizar la compraventa. Si son los
herederos del titular fallecido los que pretenden vender la
vivienda, es adecuado asegurarse de que tienen la documentación en
regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Hay muchos más
casos, pero valga esta muestra para demostrar la importancia de un
buen asesoramiento. Acuda al Notario si no está seguro o tiene
dudas.
b) Estado de cargas de la vivienda:
Es muy importante determinar qué cargas recaen, en su caso, sobre la
vivienda, y comprobar si está libre de cargas, tiene hipoteca, o si
pesan embargos. Para ello, es posible solicitar al Registro de la
Propiedad correspondiente una nota simple informativa. Con
frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que
subrogarse, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte
que quede por pagar, frente al Banco o Caja que la haya concedido.
Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa,
es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de
interés, plazo de amortización y comisiones, además naturalmente de
la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la
entidad financiera para preguntar allí. Consulte el apartado
Préstamos hipotecarios.
c) Cuotas de la comunidad de
propietarios: Si la vivienda se encuentra en una comunidad, tendrá
que abonar periódicamente la cuota que le corresponda. Hay que
comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está,
qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al
administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los
estatutos o normas internas que tenga el edificio. Esta cuestión se
amplía al tratar de la escritura pública de compraventa.
d) Precio y arras.- En el contrato
figurará el precio de la vivienda. También si está completamente
abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de
satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para después
otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora
en la hipoteca que tenga la misma. Hay ciertas viviendas (de
Protección Oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo
de venta establecido. En la Delegación de Hacienda de su Comunidad
Autónoma le informarán de cómo saber si su vivienda se encuentra en
ese caso, y cuál es su precio máximo. Es habitual que se pacten
arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el
comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que suele ser
también parte del precio), de forma que si finalmente no se llega a
otorgar la escritura pública, el comprador las perderá si es por su
culpa, o el vendedor habrá de devolverlas duplicadas, si es por la
suya. Es un medio para vincular a ambas partes.
e) Gastos de la compraventa:
Son cuatro los gastos derivados de la
compraventa:
- Impuesto sobre el Incremento de
Valor de los Terrenos Urbanos (comúnmente llamado Plusvalía).
-
Escritura Pública.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía,
vea Trámites posteriores.
Si no se pacta nada en el contrato
privado, o si se indica que los gastos son "según Ley", la parte
vendedora pagará la Plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la
matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra
parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral,
y los impuestos. No obstante, en el documento se puede pactar
cualquier tipo de reparto de los gastos, incluído el que todos los
gastos, los cuatro reseñados, sean abonados por la parte compradora.
Es una cláusula completamente legal. Por lo tanto, compruebe si
existe esta cláusula de gastos en el contrato y cuál es su
contenido, porque una vez firmado el mismo, quedará obligado. En el
caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido por la
legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por Ley
deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo los
gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los
de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando
se vaya a adquirir libre de cargas.
f) Elección del Notario: Cualquier
Notario es imparcial, en el sentido de que no hay Notarios "de
parte", pero usted puede tener interés en acudir a uno concreto para
formalizar la escritura pública. Si quien vende es un promotor
inmobiliario, la parte compradora tiene derecho a elegir Notario.
g) Efectos del documento
privado: Aunque como se ha dicho el documento privado es plenamente
válido, no es suficiente para inscribir en el Registro de la
Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al Banco. Para ello es
imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, y
que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento.
Es la escritura pública notarial, que se explica a continuación. |