Compra de
Vivienda Escritura pública
La escritura es un documento público
otorgado ante Notario. Tal y como se ha explicado en el apartado que
se dedica al documento privado, la escritura no es obligatoria para
otorgar una compraventa, puede formalizarse en documento privado
-sin intervención notarial-, complementado con la entrega efectiva
de la vivienda al comprador.
Sin embargo, todos los compradores
quieren "sus escrituras", como se suele decir comúnmente. Ello es
por la sensación generalizada de que, hasta que no se firman las
escrituras ante Notario, el comprador no es verdaderamente el
propietario de la vivienda. Y sin duda es muy acertada esta idea,
porque la escritura pública tiene unos efectos poderosos, regulados
específicamente por las Leyes, que superan con mucho lo que pueda
producir el documento privado, y además la actuación profesional del
Notario dota de un plus de seguridad y eficacia al negocio que
contiene la escritura.
FEHACIENCIA: la visión tópica que se
tiene del Notario, como una persona que "da fe" de los negocios,
tiene su parte de realidad. Efectivamente, los otorgantes de una
compraventa declaran ante el Notario, en la escritura pública, su
voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquélla, y el
Notario recoge bajo su fe esas declaraciones. Por eso se dice que la
escritura pública es fehaciente, es decir, que hace fe por sí misma.
El que quiere hacer valer un contrato, o unas manifestaciones, si
están recogidas en documento notarial, no tiene más que presentar
ese documento, sin necesidad de más prueba, porque está amparado en
la fe del Notario, a diferencia del documento privado, que no es
fehaciente. De ahí la importancia que en el saber común se le da a
que las declaraciones se efectúen "ante Notario".
SEGURIDAD JURÍDICA.- Pero el Notario
no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona
seguridad jurídica en la compraventa, a través de diversas
comprobaciones:
Petición de información registral
previa y presentación inmediata de la escritura en el Registro de la
Propiedad: el Notario, con carácter previo a la compraventa,
solicita del Registro de la Propiedad una nota informativa en la que
conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de
cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro
gravamen. Una vez otorgada la escritura de compraventa, la presenta
automáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad, por
telefax. Es un mecanismo dual que pretende ofrecer una información
completa, y reducir al mínimo los riesgos para el comprador, puesto
que el mismo día en que compra tiene entrada su adquisición en el
Registro.
En todo caso, tanto la nota como la
presentación son renunciables por parte del comprador si no tiene
interés en acogerse a ellos, por ejemplo porque haya solicitado él
mismo información registral, o por cualquier otra causa.
Comprobación del pago o no de las
cuotas de comunidad: el comprador puede solicitar certificado del
secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto bueno" del
presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de
los gastos de comunidad (tenga en cuenta que si no es así, puede ser
usted obligado a pagarlos, sin perjuicio de su posterior derecho a
reclamar contra quien le vendió). El Notario solicitará ese
certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose informado
convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de
aportar el certificado.
Datos catastrales: El Notario
solicita igualmente que se acredite el número de referencia
catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del
I.B.I., que debe de presentar el vendedor.
ASESORAMIENTO.- El Notario es un
profesional del Derecho, y entre sus funciones se encuentra la de
asesorarle y aconsejarle, y además de manera gratuíta. Es, además,
imparcial, no hay Notarios "de parte", sino que su misión es
informar por igual a todas las partes intervinientes, y de hecho ha
de prestar mayor asistencia al que más la necesite. Cuando otorgue
su compraventa, no dude en consultar las dudas que pueda tener, y no
solamente el día de la firma, sino que puede acudir al despacho
notarial anticipadamente para informarse a su satisfacción. Es su
derecho. Consulte ¿Cuándo acudir al Notario?.
Por lo que se refiere a cuáles son
los gastos de la compraventa y cómo se abonan, consulte la sección
"gastos de la compraventa", en el apartado documento privado. |