VIVIENDA USADA:
COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES
Capítulo 2. LA FIRMA DEL DOCUMENTO
PRIVADO
¿Qué aspectos debo cuidar en
la redacción del documento privado?
. Identificación y
representaciones. Asegúrese de la identidad de los
vendedores y de que éstos coinciden con las personas que figuran
como propietarios en el Registro de la Propiedad. Desconfíe de
cualquier apoderamiento que no sea notarial. Fije un domicilio y
procedimiento para notificaciones.
. Precio. Determine con
claridad el precio y la forma de pago. No admita la fijación de un
precio inferior al real ni abone cantidades que no queden
documentadas ya que esto no se ajusta a la Ley y le puede acarrear
perjuicios irreparables.
. Arras o señal. El documento
privado nunca ofrece las garantías de la escritura autorizada por
notario, por ello, cuando lo firme no debe abonar todo el precio
sino tan sólo una "señal" (normalmente entre un diez y un veinte por
ciento del total).
¿Qué opciones puede elegir si
el piso tiene cargas?
. Cancelación: El vendedor
asume la obligación de pagar y cancelar toda carga con anterioridad
a la firma de la escritura. También puede pactarse que en el momento
de la firma el comprador descontará del precio total el importe de
las deudas pendientes y las liquidará por cuenta del vendedor.
. Subrogación: El comprador
desea continuar con la hipoteca existente sobre la vivienda
liberando de su pago al vendedor. En este caso, en el documento
privado se hace constar que del precio total se deducirá el importe
de la deuda asumida por el comprador.
¿QUÉ SON LAS ARRAS?
Cuando se firma el contrato
suele abonarse una cantidad como reserva o "señal", que se
llama arras. Las arras pueden ser de dos tipos, elija el que
más le convenga:
a) Las "arras de desistimiento"
permiten al comprador renunciar a la adquisición en cualquier
momento anterior a la firma de la escritura perdiendo
únicamente la cantidad entregada como señal. También puede
renunciar el vendedor devolviendo el doble de la cantidad
recibida. Tienen la ventaja de que el comprador no arriesga
todo el precio pactado ante cualquier imprevisto. Su
inconveniente radica en que si el vendedor recibe una oferta
mejor puede interesarle deshacer el contrato.
b) Las "arras confirmatorias"
implican que la compraventa queda definitivamente pactada sin
que ninguna de las partes pueda "echarse atrás"
unilateralmente. Acuda a esta figura cuando quiera "asegurar
su adquisición". |
! No dé nada por supuesto. Compruebe que el
contrato incluye todo lo pactado (trastero, garaje, muebles...)
¿QUIÉN CORRE CON LOS GASTOS?
Para el caso de que no hubiere
acuerdo al respecto, la Ley distribuye los gastos en los
términos siguientes:
- El vendedor abonará: los
gastos de cancelación de cargas pendientes; la escritura
pública; la contribución urbana (IBI)y el Impuesto sobre el
Incremento del Valor de los Terrenos ("plusvalía
"municipal).
- El comprador pagará la
primera copia de la escritura; el impuesto de la transmisión
(IVA o ITP y AJD) y la inscripción en el Registro de la
Propiedad.
-La práctica habitual es que
los gastos de la escritura pública notarial se pacten con
cargo al comprador. De no haber pacto el vendedor correrá con
los gastos de matriz y el comprador con los de primera copia,
aunque hay excepciones territoriales.
- Los honorarios de gestor,
asesor, abogado, agente de la Propiedad Inmobiliaria, tasador,
etc, serán satisfechos por quien contrate sus servicios.
Si hubiere pactos especiales,
los contratantes deberán respetar lo
acordado. |
! El derecho a elegir notario corresponde a
quien asume los gastos de la escritura o la mayor parte de los
mismos.
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