VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN
Capítulo 5: Derechos y garantías del
comprador
La adquisición de un piso "sobre
plano" plantea la necesidad de asegurar al comprador que la vivienda
se construirá, que se entregará en el plazo previsto y que reunirá
las características, instalaciones, servicios y calidades pactados.
La Ley establece una serie de derechos y garantías que usted debe
conocer y utilizar.
Contrato de compraventa.
Quien decide comprar una vivienda
habitualmente entrega una cantidad en concepto de "reserva". El
siguiente paso es reunirse con la parte vendedora para firmar el
contrato privado de compraventa.
La redacción del contrato debe
responder a los principios de buena fe y equilibrio de los derechos
y obligaciones de ambas partes. El contrato debe incluir todas las
condiciones generales y especiales y, en particular, que el
comprador no pagará los gastos que correspondan legalmente al
vendedor y que tiene derecho a elevar a escritura pública el
contrato, así como a elegir notario.
Normalmente, el vendedor presenta un
modelo de contrato: tenga en cuenta que usted no tiene obligación de
aceptarlo y que si alguna cláusula no le parece correcta puede
participar en su confección. Si el vendedor se opone puede negarse a
firmar exigiendo la devolución íntegra de la cantidad entregada como
señal, sin que la parte vendedora pueda alegar incumplimiento.
Derechos
del consumidor tras la firma del contrato.
En muchos casos, el consumidor se ve
forzado a aceptar el contrato a pesar de no estar conforme con
algunas de sus cláusulas, puesto que no quiere perder la vivienda
elegida. La legislación se hace eco de esta situación y le ofrece
una serie de derechos:
- Nulidad de cláusulas abusivas:
Si el contrato incluye cláusulas abusivas (ver cuadro 5) éstas
quedan anuladas y se tienen por no puestas aunque las haya firmado y
aceptado el comprador.
- Integración del contrato:
Toda la información incluida en la oferta, promoción y publicidad es
exigible aun cuando no conste expresamente en el contrato
celebrado.
- Interpretación del contrato:
En caso de duda sobre alguna de las cláusulas la Ley impone la
interpretación más favorable al consumidor.
- Sanciones administrativas:
El incumplimiento de la normativa de protección al consumidor se
considera una infracción administrativa sancionable con multa.
Garantías y derechos por daños sobrevenidos
El constructor y el arquitecto son
responsables, por un plazo que puede alcanzar los quince años, si el
edificio se arruina o tiene defectos graves. El vendedor también
responde de los vicios o defectos ocultos menores, por un plazo de
seis meses contados desde la entrega.
Además, la Ley de Ordenación de la
Edificación impone a los distintos agentes de la construcción la
siguiente responsabilidad:
- Daños materiales por vicios o
defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de la
obra: un año.
- Daños materiales por vicios o
defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que
afecten a la habitabilidad (relativos a la higiene, salud,
protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de
energía y aislamiento térmico): tres años.
- Daños materiales por vicios o
defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales: diez
años.
CLÁUSULAS ABUSIVAS QUE PUEDE
ENCONTRAR |
- |
Atribución al vendedor del derecho de
interpretar o modificar unilateralmente el
contrato. |
- |
Inclusión de fechas de entrega meramente
indicativas o condicionadas a la voluntad del
promotor. |
- |
Declaraciones de conformidad por el
comprador respecto a hechos o aspectos que no ha tenido
oportunidad de conocer. |
- |
Imposición al consumidor de la adquisición
de bienes o servicios complementarios o accesorios no
solicitados por él. |
- |
Autorización al vendedor para incrementar
el precio por conceptos que no impliquen prestaciones
adicionales que pueda aceptar o rechazar libremente el
comprador. |
- |
Obligación del comprador para subrogarse o
pagar un préstamo solicitado por el promotor. |
- |
Obligación de pagar por reformas no
acordadas previamente. |
- |
Cobro al adquirente de gastos administra-
tivos o bancarios no generados por él. |
- |
Renuncia del comprador respecto a su
derecho a elegir notario. |
! Está prohibido incluir
en el contrato cláusulas "abusivas"; de incluirse, se considerarán
nulas
EL CONSUMIDOR TIENE DERECHO
A ESTAR INFORMADO |
- |
Datos identificativos del vendedor, del
constructor y del arquitecto. |
- |
Descripción de la vivienda con planos y con
expresión de su superficie útil. |
- |
Descripción general del edificio, zonas
comunes y servicios accesorios; detalle y trazado de redes
eléctricas, de agua, gas y calefacción, así como de las
medidas de seguridad contra incendios. |
- |
Memoria de calidades: referencia a los
materiales y aislamientos empleados en la
construcción. |
- |
Copia de las autorizaciones y licencias
administrativas. |
- |
Datos registrales del inmueble. |
- |
Estatutos de comunidad. |
- |
Fase de la construcción y fecha prevista
para la entrega. |
- |
Precio total de la venta que debe incluir
los honorarios de intermediarios y el IVA. |
- |
Forma de pago. |
- |
Copia del documento que justifique estar
garantizadas, conforme a la Ley, las cantidades entregadas a
cuenta por los compradores. |
- |
Modelo del contrato y sus condiciones
generales y especiales. |
La Ley obliga al vendedor a contratar un
seguro por si la vivienda no se construye o se retrasa
GARANTÍA DE LAS CANTIDADES
ENTREGADAS A CUENTA |
La Ley obliga al vendedor a
contratar un seguro o aval bancario que garantice al comprador
de una vivienda en construcción la devolución de las
cantidades entregadas y sus intereses legales en el supuesto
de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en
el plazo convenido. No entregue ningún dinero sin asegurarse
de la existencia de ese seguro. Además, esa garantía implica
que la compañía de seguros o entidad financiera (Banco o Caja
de Ahorros)ha estudiado y valorado favorablemente la seriedad
y viabilidad de la promoción.
Las cantidades entregadas deben
ingresarse en una cuenta específica: realice el pago mediante
abono directo en la citada cuenta o, al menos, solicite al
promotor justificación de su ingreso. |
USTED TIENE DERECHO A ELEGIR
NOTARIO |
La Ley reconoce al comprador el
derecho a elegir notario: utilícelo.
Usted puede escoger el notario
que desee siempre que éste tenga su despacho en un lugar que
guarde conexión razonable con la vivienda o con el domicilio
del vendedor.
Son posibles los pactos
individuales libremente acordados, pero dejar en manos del
vendedor el derecho a elegir notario o la renuncia por el
comprador a ejercitar este derecho constituyen cláusulas
abusivas que deben tenerse por no
escritas. | |