Préstamos
Hipotecarios Petición de préstamo
Vamos a ver los pasos en el caso del
préstamo que toma un particular de un Banco o Caja de Ahorros para
adquirir una vivienda, que es el supuesto más típico, aunque se
puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca. Aunque damos unos
consejos generales, conviene ante cualquier duda acudir a un
Notario, ya que éste va a intervenir en toda hipoteca y es la
persona que le puede dar un asesoramiento independiente y gratuíto,
sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.
Cuestiones de interés:
A. Qué cantidad pedir de préstamo.
B. Obtener información de varias entidades de crédito
C.
Solicitar el préstamo y obtener la oferta vinculante
D.
Escritura pública ante el Notario
E. Inscripción del préstamo
F. Cancelación
A. Qué cantidad pedir de préstamo
Hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta
unos gastos importantes: fiscales (aproximadamente el 1% de lo que
se pida), comisiones de apertura que cobra el Banco (que no suele
ser inferior al 1% de lo que se pide como préstamo), gastos de
Notario, Registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio,
seguro de vida en ocasiones, etc. Por tanto, hay que contar con
ellos y no pedir justo lo que nos falte para pagar la casa porque en
ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos. Por
otra parte, hay que saber que las entidades de crédito no suelen dar
de préstamo más del 80% del valor de la vivienda, aunque hay
excepciones. Los Bancos consideran, además, que las cuotas mensuales
no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el
préstamo.
B. Obtener información de varias
entidades de crédito.
Dada la importancia de la operación, no se
puede acudir sólo a nuestro Banco o Caja de toda la vida. Hay que
comparar distintas ofertas, pues la información de la competencia
puede servir para negociar incluso con nuestro Banco. Cuestiones
básicas son el tipo de interés que se les aplique, el plazo de
devolución, las comisiones que exija la entidad y las posibles
obligaciones accesorias (domiciliación de cuentas y recibos, tipos
de seguro que haya que formalizar, etc) La información básica se
consigue a través de un folleto informativo que las entidades deben
de entregar, de forma gratuita, a cualquiera que lo solicite.
C. Solicitar el préstamo y obtener la
oferta vinculante.
Una vez solicitado el préstamo se pueden
devengar determinados gastos como la tasación de la finca que se va
a hipotecar, informe sobre la situación registral, etc..., que deben
venir especificados en el folleto informativo.
La oferta vinculante es un documento
escrito que debe contener todas las condiciones financieras del
contrato. Son básicamente las condiciones que citábamos antes,
previstas ya para el préstamo concreto que se ha solicitado. Aunque
ya se haya incurrido en algún gasto, es el momento de examinar
cuidadosamente todas las condiciones para ver si son interesantes, y
el cuadro de amortización para comprobar si podemos o no hacer
frente a los pagos.
La oferta vinculante tiene una
duración mínima de diez días, plazo que el cliente tiene para
examinarla y aceptarla o rechazarla.
A la hora de que nos concedan un
préstamo, hay que tener en cuenta que el valor de la vivienda no es
el único criterio para conceder el préstamo, sino que es básico,
para el que presta, la solvencia y la capacidad de devolver el
préstamo por el deudor.
Al Banco le interesa, sobre todo, que
se devuelva el préstamo con normalidad, aunque con la hipoteca tiene
la seguridad de que va a recuperar lo prestado.
D. Escritura pública ante el Notario.
Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la
documentación a un Notario para que prepare la escritura. Es muy
importante que sepa que el cliente tiene derecho a elegir el Notario
ante el que quiere otorgar la escritura, aunque en la documentación
previa que reciba no se haga constar expresamente. Cualquier Notario
tiene la obligación de asesorar de manera imparcial al que recibe el
préstamo, pero éste tiene derecho, si lo desea, a elegir el Notario
que él prefiera para otorgar la escritura, comunicándoselo al Banco
o Caja de Ahorros.
El cliente también tiene derecho a
examinar el proyecto de escritura en el despacho del Notario dentro
de los tres días hábiles anteriores a la firma. Aunque es posible, e
incluso recomendable, pedir asesoramiento al Notario antes de este
momento, se ha establecido este plazo de tres días para que se pueda
examinar el proyecto de escritura completo, en el que figuran ya
todas las condiciones financieras y no financieras, y se pueda
consultar al Notario cualquier duda.
El otorgamiento de la escritura no es
sólo firmar ante el Notario. El prestatario deudor puede pedir que
se le deje leer la escritura y el Notario leerá y explicará el
contenido del préstamo hipotecario. El contrato, que redacta el
Banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima
atención, y hacer todas las preguntas que se deseen.
Es el último momento para aclarar
todas las dudas que se puedan tener antes de firmar, momento en el
que ya no se puede volver atrás. Hemos visto que se debe examinar el
folleto informativo, la oferta vinculante, e incluso la escritura
antes de la firma, pero también en este último momento se puede
obtener el asesoramiento del Notario sobre cualquier cuestión
dudosa.
No es lo más aconsejable tratar de
negociar las condiciones con el Banco en este momento. Normalmente
los representantes del Banco que van a firmar no tiene autoridad
para cambiar el contenido del préstamo hipotecario en el momento de
la firma. No quiere ello decir que no sea posible modificar en este
momento alguna cláusula, o pedir las aclaraciones que se deseen,
pero es más eficaz acudir previamente a la firma, a la notaría o la
entidad, y definir completamente el negocio.
Quién firma: el apoderado o
apoderados del Banco, el/los que reciben el préstamo, el/los dueños
del inmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el
propietario y quien recibe el préstamo, pero no es necesario que sea
así. Es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra
-normalmente un familiar cercano- el que dé en garantía un inmueble
que le pertenece.
A veces el Banco puede exigir que,
además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la
que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho
cuidado con estas fianzas pues convierten al que las da en otro
deudor, al que en cualquier momento le pueden pedir que devuelva el
préstamo, igual que lo recibió, sin necesidad siquiera de demostrar
que el deudor no tiene bienes.
E. Inscripción del préstamo.
Para
que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el
Registro de la Propiedad.
Previamente se deberá liquidar el
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía en
cada CCAA según las circunstancias, y suele oscilar entre el 0,5 y
el 1%.
A veces sólo después de que se
inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad se puede
disponer del dinero prestado. Otras, en cambio, el Banco o Caja
entrega el importe del préstamo en el momento de la firma de la
escritura.
F. Cancelación
Es una operación
posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado
totalmente aquél. Cuando el préstamo se abona totalmente, la
hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar, deja
de tener sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal
para hacer constar esa extinción en el Registro, que es la llamada
cancelación. Es necesario, por tanto, una escritura pública ante
Notario, la de cancelación de hipoteca, cuyos gastos se suelen
prever en la escritura de constitución de hipoteca, que serán de
cuenta del deudor, es decir, del que pidió la hipoteca. En esta
escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la
otorgan los representantes del Banco o Caja de Ahorros. Una vez
firmada, se lleva al Registro, donde se inscribe, quedando el
inmueble completamente "limpio" de la hipoteca.
La cancelación de hipoteca se
encuentra exenta de impuestos.
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