Préstamos
Hipotecarios Principales características
A. Interés
B. Forma en que se devuelve el préstamo
C.
Comisiones
D. Otras obligaciones del prestatario
A. Interés
Es el
precio que se paga por el préstamo. A la entidad no se le devuelve
lo que se prestó, sino esa cantidad y además un porcentaje sobre lo
que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el interés, y es el
beneficio principal de la entidad por prestar dinero.
El interés puede ser fijo si se pacta
que no variará durante toda la duración del préstamo.
Como el llamado "precio del dinero",
o interés, varía en el mercado, en la actualidad es muy frecuente
que el interés de la hipoteca sea variable. Si éste es el caso,
conviene examinar la evolución del tipo de referencia que haya
elegido el Banco y el valor actual del mismo. No hay que olvidarse
de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer
el Banco (esta información vendrá en el folleto informativo).
Es también muy habitual que en los
préstamos a interés variable se establezca un plazo inicial (el
primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo.
Tenga en cuenta en esta caso que, casi siempre, ese interés del
primer año es menor que el que resultaría de aplicar el interés
variable que se va a aplicar después, de modo que las primeras
cuotas -del periodo de interés fijo- serían inferiores a las
posteriores.
Para comparar las diversas ofertas es
especialmente importante fijarse en el TAE, que es el tipo que
efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra el
Banco o Caja de Ahorros, y la forma y tiempo en que se hacen los
pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no: estas diversas
opciones hacen que varíe el tipo que efectivamente se está pagando).
El TAE es, podríamos decir, el interés "real" de un préstamo,
sumando no únicamente el interés nominal, sino otros gastos, y
teniendo en cuenta cómo se va devolver. Un consejo es que, para
comparar costes de préstamo, más que en el interés nominal, se fije
en el TAE: si, analizando dos préstamos, uno de ellos tiene un TAE
superior al otro, será más caro, aunque su interés nominal sea
inferior.
Si quiere saber el tipo actual de las
principales referencias para prestamos hipotecarios acceda a
http://www.bde.es/noticias/divisas/tipos1.htm
B. Forma en que se devuelve
el préstamo
* Plazo total: Número de años en que cual se
va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses
se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto.
* Periodicidad de las cuotas: suele
ser mensual en casi todos los casos.
* Importe de las cuotas: es lo
fundamental para saber si se va a poder hacer frente al préstamo.
Si el interés es fijo, normalmente
las cuotas serán iguales durante todo el préstamo (aunque pueden
variar en diversos años). En todo caso los préstamos a interés fijo
tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la
cantidad exacta que se va a pagar cada mes, aunque en este tipo de
préstamos el interés, por regla general, es superior al variable.
Si el interés es variable: también
por regla general hay una fase de interés fijo (6 meses o 1 año
usualmente), y una segunda fase de interés variable. En ésta se fija
un tipo de interés referencial (Euribor, Deuda Pública IRPH, etc),
al que se le suma algún punto. Con él, resulta una cuota a pagar.
Cada cierto tiempo, un año por ejemplo, se vuelve a aplicar ese tipo
de interés, y, si ha subido o bajado desde la vez anterior,
resultará una nueva cuota para el periodo siguiente.
* Posibilidad de amortizar
anticipadamente: Es posible adelantar cantidades del préstamo, bien
para reducirlo, bien para pagarlo completamente antes del plazo
pactado. Cada una de las entidades establece condiciones a esta
posibilidad. Es importante tener en cuenta varios factores:
- Las comisiones que cobra la
entidad, por cancelación parcial o total, sobre todo en caso de
interés fijo, porque la comisión suele ser más alta.
- Si
existen límites mínimos o máximos de cancelación
- Y si
permiten, en caso de adelanto parcial, optar entre reducir el número
de años del préstamo, o reducir la cuota periódoca, o bien solamente
admiten una de las dos posibilidades.
C.
Comisiones
Son cantidades que cobra o puede cobrar la
entidad por diversos conceptos. Entre las comisiones más importantes
figuran:
- Apertura: influye de manera notable
sobre el coste real del préstamo. Se incluye para calcular el TAE.
Es un porcentaje que la entidad cobra al inicio del préstamo, por
una sola vez.
- Amortización anticipada, ya tratada en el punto
B.
- Subrogación: se cobra en el caso de que el inmueble
hipotecado se transmita, usualmente por venta, y es abonada por el
comprador, que, al subrogarse en la hipoteca, es nuevo deudor.
-
Modificación de condiciones o garantías: Prevista para el caso de
que modifique alguna de las condiciones pactadas inicialmente, en
especial el plazo o el tipo de interés. Vea Novación y subrogación
de préstamos.
- Cambio de entidad acreedora: prevista para el
caso de que el deudor, durante la vida del préstamo, decida
llevárselo a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. La
entidad que lo pierde, cobra esta comisión. Vea igualmente Novación
y subrogación de préstamos.
D. Otras
obligaciones del prestatario
Como se suele decir
habitualmente, lo que tiene que hacer el deudor es pagar las cuotas,
pero hay algunas obligaciones accesorias que también debe de
cumplir. Hay que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado,
habitualmente de daños e incendios, aunque a veces los Bancos o
Cajas exigen también el seguro de vida. Y lógicamente la obligación
es abonar la prima anual del seguro. En caso de que se pretenda
enajenar o arrendar lo hipotecado, suele pactarse alguna limitación.
Y hay un compromiso explícito de estar el día en todos los
impuestos,contribuciones y cuotas que el inmueble tenga que pagar.
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